Immobilie in Polen geerbt: Grundbuch, Verkauf und Steuern. Der praktische Leitfaden

Immobilie in Polen geerbt: Schlüssel, Baupläne und ein elegantes Altbauhaus

Ein Haus in Schlesien, eine Wohnung in Warszawa, ein Grundstück an der Ostsee. Die geerbte Immobilie ist der häufigste Grund, warum sich Erben aus Deutschland mit dem polnischen Recht befassen müssen, und in unserer Praxis die mit Abstand häufigste Anfrage aus dem Erbrecht. Zwischen der Nachricht über die Erbschaft und dem Geld auf dem Konto liegen mehrere Etappen: der Nachweis, dass man überhaupt Erbe ist, die Eintragung im Grundbuch, bei mehreren Erben die Auseinandersetzung, dazu zwei verschiedene Steuern, und am Ende der Verkauf oder die Entscheidung, die Immobilie zu behalten. Keine dieser Etappen ist kompliziert, wenn man die Reihenfolge kennt. Wer sie nicht kennt, verliert Monate. In diesem Beitrag gehen wir den ganzen Weg durch, mit den Stolpersteinen, die uns immer wieder begegnen, und mit einer Steuerregel, die für die meisten Erben eine gute Nachricht ist.

Erster Schritt: nachweisen, dass Sie Erbe sind

Über die Immobilie verfügen kann nur, wer seine Erbenstellung mit einem förmlichen Dokument belegt. In Polen sind das drei Dokumente: der Beschluss eines polnischen Gerichts über die Feststellung des Erbschaftserwerbs, die notarielle Erbbescheinigung eines polnischen Notars oder das Europäische Nachlasszeugnis.

Welches davon in Frage kommt, hängt davon ab, wo der Verstorbene zuletzt gelebt hat. Hatte er seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland und ist er nach dem 17. August 2015 gestorben, sind nach der EU-Erbrechtsverordnung die deutschen Nachlassgerichte zuständig, und zwar für den gesamten Nachlass, auch für das Haus in Polen. In diesem Fall beantragen Sie beim deutschen Nachlassgericht ein Europäisches Nachlasszeugnis. Ein deutscher Erbschein allein reicht in der Praxis häufig nicht aus: Polnische Grundbuchgerichte tun sich mit ihm schwer, und man riskiert eine Zurückweisung des Antrags. Mit dem Europäischen Nachlasszeugnis gibt es diese Diskussion nicht. Lebte der Verstorbene dagegen in Polen, führt der Weg über ein polnisches Gericht oder einen polnischen Notar. Wie das Verfahren abläuft und welche Fristen dabei zu beachten sind, beschreiben wir in unserem Beitrag über die ersten Schritte für Erben aus dem Ausland.

Ein Punkt, der vor dem Erbnachweis zu klären ist: Gehören zum Nachlass Schulden, etwa ein Kredit auf der Immobilie oder Steuerrückstände, sollte man prüfen, ob sich die Annahme überhaupt lohnt. Die Frist für eine Ausschlagung beträgt sechs Monate ab Kenntnis vom Erbfall; die Einzelheiten dazu finden Sie in unserem Beitrag über das Annehmen oder Ausschlagen einer Erbschaft in Polen.

Zweiter Schritt: Eintragung im polnischen Grundbuch

Mit dem Erbnachweis beantragen Sie die Eintragung als Eigentümer im polnischen Grundbuch (księga wieczysta). Das ist keine Formalie, die man aufschieben kann. Das polnische Grundbuchgesetz verpflichtet den Eigentümer, die Eintragung unverzüglich zu beantragen; wer das versäumt und damit einem Dritten einen Schaden zufügt, haftet dafür. Ohne aktuelle Eintragung ist außerdem weder ein Verkauf noch eine Beleihung der Immobilie möglich, weil kein Notar und keine Bank mit einem Grundbuch arbeiten, in dem noch der Verstorbene steht. Erfährt das Grundbuchgericht vom Erbfall, trägt es von Amts wegen einen Warnvermerk ein, dass der Grundbuchstand nicht mehr stimmt, und fordert die Erben auf, innerhalb eines Monats den Antrag zu stellen.

Der Antrag geht an das Amtsgericht, das für den Ort der Immobilie das Grundbuch führt. Beizufügen sind das Erbnachweisdokument, bei ausländischen Dokumenten mit beglaubigter Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer, und die Gerichtsgebühr. Für die Eintragung aufgrund einer Erbschaft ist sie mit 150 PLN überschaubar, unabhängig davon, wie viele Erben eingetragen werden. Erben in Deutschland müssen dafür nicht anreisen; ein Bevollmächtigter kann den gesamten Vorgang erledigen.

Ein Rat aus Erfahrung: Schauen Sie sich bei dieser Gelegenheit das ganze Grundbuch an, nicht nur die Abteilung mit dem Eigentümer. Bei Immobilien mit langer Familiengeschichte finden wir regelmäßig Einträge, die niemand mehr auf dem Schirm hatte: eine Hypothek aus den siebziger Jahren, die längst getilgt, aber nie gelöscht wurde, ein Wegerecht für ein Nachbargrundstück, das es so nicht mehr gibt, oder Miteigentümer, die vor Jahrzehnten gestorben sind und deren Erben nie eingetragen wurden. Solche Altlasten lassen sich bereinigen, aber das dauert, und ein Käufer wartet nicht darauf. Besser, man räumt sie auf, bevor man den Verkauf anstößt.

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Mehrere Erben, eine Immobilie: die Erbauseinandersetzung

Bis zur Aufteilung gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam. Keiner kann allein über die Immobilie verfügen. Für die laufende Verwaltung reicht die Mehrheit der Erbanteile, aber schon ein Mietvertrag kann über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehen und braucht dann die Zustimmung aller. Auf Dauer ist dieser Zustand unpraktisch, vor allem wenn die Erben in verschiedenen Ländern leben. Die Lösung ist die Erbauseinandersetzung (dział spadku).

Sind sich alle einig, geschieht sie beim polnischen Notar, denn sobald eine Immobilie zum Nachlass gehört, ist die notarielle Form zwingend. Typische Modelle: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus, oder die Erben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Können sich die Erben nicht einigen, entscheidet auf Antrag eines Erben das Gericht. Es kann die Immobilie physisch teilen, wenn das möglich ist, sie einem Erben gegen Ausgleichszahlung zuweisen oder den Verkauf anordnen. Das gerichtliche Verfahren dauert deutlich länger und ist teurer, deshalb lohnt sich fast immer der Versuch einer Einigung, auch wenn die Familie zerstritten ist.

Für Erben im Ausland ist wichtig, dass auch die notarielle Auseinandersetzung per Vollmacht möglich ist. Die Vollmacht muss allerdings in notarieller Form vorliegen, weil das Geschäft selbst diese Form verlangt. Sie kann bei einem deutschen Notar errichtet werden und wird dann mit Apostille und beglaubigter Übersetzung in Polen verwendet. Wer ohnehin verkaufen will, kann Auseinandersetzung und Verkauf oft in einem Ablauf zusammenfassen und spart sich damit einen Notartermin.

Die Erbschaftsteuer: Anzeige nicht vergessen

Auf den Erwerb der Immobilie fällt in Polen Erbschaftsteuer an, und zwar unabhängig davon, wo der Erbe wohnt oder welche Staatsangehörigkeit er hat. Entscheidend ist, dass die Immobilie in Polen liegt. Für die engste Familie gibt es aber eine vollständige Befreiung: Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Stiefkinder, Geschwister, Stiefeltern und Stiefmutter oder Stiefvater zahlen keine polnische Erbschaftsteuer, wenn sie den Erwerb innerhalb von sechs Monaten beim polnischen Finanzamt anzeigen. Die Frist läuft ab Rechtskraft des Gerichtsbeschlusses, ab Registrierung der notariellen Erbbescheinigung oder ab Ausstellung des Europäischen Nachlasszeugnisses. Die Befreiung steht auch Bürgern anderer EU-Staaten zu, deutsche Erben profitieren also genauso wie polnische. Wer die Frist verpasst, verliert die Befreiung und zahlt nach den allgemeinen Regeln, in der ersten Steuerklasse zwischen 3 und 7 Prozent des Werts nach Abzug eines Freibetrags. Entferntere Verwandte und Nichtverwandte zahlen zwischen 7 und 20 Prozent.

Zwei Dinge sollten deutsche Erben dabei wissen. Erstens: Ohne eine Bescheinigung des polnischen Finanzamts, dass die Erbschaftsteuer gezahlt wurde oder nicht anfällt, beurkundet kein polnischer Notar den Verkauf der geerbten Immobilie. Die steuerliche Ordnung ist also Voraussetzung für die Abwicklung, nicht ihr Nachspiel. Zweitens: Die polnische Erbschaftsteuer ersetzt nicht die deutsche. Wer in Deutschland lebt, unterliegt dort mit dem gesamten Erwerb der deutschen Erbschaftsteuer; die in Polen gezahlte Steuer kann unter bestimmten Voraussetzungen angerechnet werden. Diese Seite gehört in die Hände Ihres deutschen Steuerberaters, wir beraten nur zum polnischen Recht.

Verkauf der geerbten Immobilie: die Fünfjahresregel richtig gerechnet

Beim Verkauf einer Immobilie fällt in Polen grundsätzlich Einkommensteuer von 19 Prozent auf den Gewinn an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als fünf Jahre liegen, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Immobilie erworben wurde. Für Erben gilt seit 2019 eine Regel, die den Unterschied macht: Die fünf Jahre laufen nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem Jahr, in dem der Verstorbene die Immobilie gekauft oder gebaut hat. Ein Beispiel aus dem Alltag: Der Vater hat das Haus bei Opole 1985 gebaut und stirbt 2026. Die Kinder können es noch im selben Jahr verkaufen, ohne einen Złoty Einkommensteuer zu zahlen, weil die Frist seit Jahrzehnten abgelaufen ist.

Nur wenn der Verstorbene die Immobilie selbst erst wenige Jahre vor seinem Tod erworben hat, kann der Verkauf innerhalb der Frist steuerpflichtig sein. Dann gibt es zwei Instrumente. Als Kosten lassen sich nicht nur die vom Verstorbenen gezahlten Anschaffungskosten und die polnische Erbschaftsteuer ansetzen, sondern auch die vom Erben getilgten Nachlassschulden und erfüllte Pflichtteilsansprüche; was ein Pflichtteil in Polen ist und wer ihn verlangen kann, erklären wir in unserem Beitrag zum Pflichtteil in Polen. Und wer den Verkaufserlös innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Verkaufsjahres für eigene Wohnzwecke einsetzt, zum Beispiel für den Kauf einer Wohnung oder die Tilgung eines Wohnungskredits, kann die sogenannte Wohnbefreiung nutzen. Die Steuer wird in einer eigenen Erklärung bis zum 30. April des Folgejahres abgerechnet.

Eine Falle, die gern übersehen wird: Wird bei der Erbauseinandersetzung ein Erbe mit mehr bedacht, als seinem Erbanteil entspricht, und zahlt er die anderen dafür aus, gilt dieser Mehrerwerb steuerlich als neuer Erwerb. Für diesen Teil beginnt die Fünfjahresfrist erst mit der Auseinandersetzung. Wer die Immobilie übernimmt und bald verkaufen will, sollte das vorher durchrechnen lassen. Eine kurze steuerliche Analyse vor dem Verkauf entscheidet mitunter über fünfstellige Beträge.

Verkauf aus Deutschland: so läuft es praktisch

Der Verkauf einer Immobilie erfordert in Polen einen notariellen Vertrag, anders geht es nicht. Anreisen müssen die Erben dafür aber nicht. Üblich ist eine notarielle Vollmacht an eine Vertrauensperson oder an die betreuende Kanzlei, die den gesamten Ablauf vor Ort führt: Unterlagen zusammenstellen, den Käufer prüfen, verhandeln, den Notartermin wahrnehmen und den Eingang des Kaufpreises überwachen. Zu den Vorarbeiten gehören die Bescheinigung des Finanzamts über die Erbschaftsteuer, die Klärung des Grundbuchstands, der Nachweis, dass keine Rückstände bei Grundsteuer und Nebenkosten bestehen, und bei vermieteten Objekten die Regelung der Mietverhältnisse. Wie ein Immobilienkauf in Polen aus Sicht des Käufers abläuft und worauf die Gegenseite achtet, beschreiben wir in unserem Beitrag zum Immobilienkauf in Polen.

Wenn Sie die Immobilie behalten: Pflichten des Eigentümers

Nicht jede geerbte Immobilie wird verkauft. Manche Erben vermieten das Haus, andere nutzen es als Ferienwohnung. Wer die Immobilie behält, übernimmt die laufenden Pflichten: die Grundsteuer an die Gemeinde, die Nebenkosten und bei Wohnungseigentum die Beiträge an die Eigentümergemeinschaft. Mieteinnahmen aus einer polnischen Immobilie werden in Polen besteuert, auch wenn der Eigentümer in Deutschland wohnt; für private Vermietung gilt eine Pauschalsteuer von 8,5 Prozent der Einnahmen, ab 100.000 PLN im Jahr 12,5 Prozent. In Deutschland werden diese Einkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel freigestellt, wirken sich aber auf den Steuersatz aus; auch das klärt am besten Ihr deutscher Berater. Praktisch bewährt sich eine lokale Hausverwaltung oder zumindest eine bevollmächtigte Kontaktperson in Polen, die Post entgegennimmt und Fristen im Blick behält. Behördenschreiben werden in Polen auf Polnisch zugestellt, und eine Frist läuft auch dann, wenn der Brief in Deutschland unübersetzt liegen bleibt.

Fazit

Der Weg von der geerbten Immobilie zum geordneten Ergebnis führt über fünf Stationen: Erbnachweis, Grundbucheintragung, bei mehreren Erben die Auseinandersetzung, die Anzeige beim Finanzamt und schließlich Verkauf oder Verwaltung. Keine davon erfordert eine Reise nach Polen, wohl aber die richtige Reihenfolge und saubere Unterlagen: das Europäische Nachlasszeugnis statt des bloßen Erbscheins, ein bereinigtes Grundbuch, die Erbschaftsteuer-Anzeige innerhalb von sechs Monaten und eine steuerliche Prüfung vor dem Verkauf. Die Fünfjahresregel macht den Verkauf in den meisten Fällen steuerfrei. Man sollte diesen Vorteil nicht durch vermeidbare Verfahrensfehler verspielen.

FAQ: Immobilie in Polen geerbt – häufige Fragen und Antworten

Was muss ich zuerst tun, wenn ich eine Immobilie in Polen geerbt habe?

Zuerst brauchen Sie einen förmlichen Erbnachweis: bei einem Verstorbenen mit letztem Wohnsitz in Deutschland das Europäische Nachlasszeugnis vom deutschen Nachlassgericht, bei letztem Wohnsitz in Polen den Beschluss eines polnischen Gerichts oder die notarielle Erbbescheinigung. Damit beantragen Sie die Eintragung im polnischen Grundbuch und zeigen den Erwerb innerhalb von sechs Monaten beim polnischen Finanzamt an.

Reicht ein deutscher Erbschein für das polnische Grundbuch?

In der Praxis häufig nicht. Polnische Grundbuchgerichte verlangen in der Regel ein Europäisches Nachlasszeugnis oder einen polnischen Gerichtsbeschluss. Wer ohnehin beim deutschen Nachlassgericht ist, sollte deshalb gleich das Europäische Nachlasszeugnis beantragen; es wird in Polen ohne weiteres Anerkennungsverfahren akzeptiert.

Muss ich als deutscher Erbe in Polen Erbschaftsteuer zahlen?

Grundsätzlich ja, weil die Immobilie in Polen liegt. Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister und weitere nahe Angehörige sind aber vollständig befreit, wenn sie den Erwerb innerhalb von sechs Monaten beim polnischen Finanzamt anzeigen; das gilt auch für deutsche Staatsangehörige. Die deutsche Erbschaftsteuer bleibt davon unberührt und ist mit einem deutschen Steuerberater zu klären.

Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Polen Steuern zahlen?

Meist nicht. Die Fünfjahresfrist für die Steuerfreiheit läuft nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem Jahr, in dem der Verstorbene die Immobilie gekauft oder gebaut hat. Hatte er sie schon lange, ist der Verkauf sofort steuerfrei. Nur bei kurz vor dem Tod erworbenen Immobilien können 19 Prozent Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen; dann helfen der Ansatz von Nachlassschulden und Pflichtteilszahlungen als Kosten und die Wohnbefreiung bei Verwendung des Erlöses für eigene Wohnzwecke.

Kann ich eine geerbte Immobilie in Polen verkaufen, ohne anzureisen?

Ja. Sie erteilen einer Vertrauensperson oder der betreuenden Kanzlei eine notarielle Vollmacht, die auch bei einem deutschen Notar errichtet werden kann und mit Apostille und beglaubigter Übersetzung in Polen gilt. Der Bevollmächtigte führt dann den gesamten Verkauf vor Ort bis zum Eingang des Kaufpreises.

Was gilt, wenn mehrere Erben die Immobilie gemeinsam geerbt haben?

Bis zur Erbauseinandersetzung gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam, und keiner kann allein über die Immobilie verfügen. Sind sich alle einig, erfolgt die Aufteilung beim polnischen Notar, auch per Vollmacht. Andernfalls entscheidet das Gericht über Teilung, Zuweisung gegen Ausgleich oder Verkauf. Übernimmt ein Erbe mehr als seinen Anteil, gilt dieser Teil steuerlich als neuer Erwerb.

Warum verlangt der polnische Notar eine Bescheinigung des Finanzamts?

Ohne die Bescheinigung, dass die Erbschaftsteuer gezahlt wurde oder nicht anfällt, darf ein polnischer Notar den Verkauf einer geerbten Immobilie nicht beurkunden. Die Bescheinigung sollte deshalb früh beantragt werden, damit sie beim Notartermin vorliegt.

Wie können wir Ihnen helfen?

Wir betreuen geerbte Immobilien in ganz Polen, vom Erbnachweis bis zum Eingang des Kaufpreises, und das auf Deutsch.

Wir klären, welcher Erbnachweis in Ihrem Fall nötig ist, führen das polnische Nachlassverfahren und die Grundbucheintragung durch und bereinigen Altlasten im Grundbuch.
Wir gestalten die Erbauseinandersetzung unter Miterben, notariell oder vor Gericht, und bereiten die Vollmachten für Erben im Ausland vor.
Wir erledigen die Anzeige beim polnischen Finanzamt und beschaffen die Bescheinigung für den Notar.
Wir organisieren den Verkauf per Vollmacht: Unterlagen, Käuferprüfung, Verhandlung, Notartermin und Kaufpreisabwicklung, ohne Ihre Anreise.
Wir prüfen vor dem Verkauf die steuerlichen Folgen nach polnischem Recht, einschließlich der Fünfjahresregel und der Wohnbefreiung.
Wir unterstützen Sie, wenn Sie die Immobilie behalten: Mietverträge, Verwaltung, laufende Pflichten.

Auf unserer Website finden Sie noch mehr Informationen über Recht in Polen:

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