Immobilienrecht in Polen: Beratung für Eigentümer und Unternehmen
RBP Legal ist eine polnische Rechtsanwaltskanzlei mit Sitz in Wrocław. Im Immobilienrecht in Polen begleiten wir Sie bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen, die dort liegen: beim Kauf und Verkauf, beim Grundbuch, im Erbfall und vor den polnischen Gerichten, in ganz Polen und durchgehend auf Deutsch. Sie erfahren von Anfang an, wie die Rechtslage Ihrer Immobilie aussieht, welcher Weg zum Ziel führt und was er kostet.
Rechtsanwältin (adwokat, PL) · Immobilienrecht in Polen
Ob Sie ein Grundstück in Niederschlesien kaufen, eine geerbte Wohnung in Polen auf Ihren Namen eintragen lassen oder Klarheit über Eigentum und Nutzung schaffen möchten: Wir übernehmen die Sache von der ersten Einschätzung über Grundbucheinsicht, Notartermin und Verhandlungen bis zum Verfahren vor dem polnischen Gericht. Ein Punkt, der für Ihre Planung wichtig ist: Für Immobilien, die in Polen liegen, sind die polnischen Gerichte, Notare und Ämter zuständig. Genau dort treten wir für Sie auf, vor Ort in ganz Polen oder per Videoverbindung aus unserem Büro in Wrocław.
Damit Ihre Immobilie in Polen auf sicheren Füßen steht
Drei Bereiche, in denen deutsche Eigentümer und Unternehmen uns am häufigsten einschalten. Was Sie in jedem davon gewinnen: Klarheit über die Rechtslage Ihres Grundstücks in Polen, jemanden, der Termine und Ämter vor Ort übernimmt, und ein Ergebnis, das am Ende auch im polnischen Grundbuch ankommt.
So arbeiten wir
Vier Schritte von der ersten Anfrage bis zum Eintrag im polnischen Grundbuch oder zum Termin vor Gericht, vom ersten Kontakt an durchgehend auf Deutsch. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei.
Kostenlose Ersteinschätzung
Sie erzählen uns, um welche Immobilie in Polen es geht und was Sie erreichen möchten, und schicken uns, was Sie haben: Grundbuchnummer, Vertrag, Post vom Amt oder Gericht. Die Einschätzung nach polnischem Recht erhalten Sie kostenfrei und unverbindlich.
Blick ins Grundbuch, Vorgehen und Honorar
Wir nehmen Einsicht in die polnische księga wieczysta und in Ihre Unterlagen und schlagen Ihnen ein konkretes Vorgehen vor. Honorar, Notar-, Amts- und Gerichtskosten kennen Sie, bevor der erste Antrag läuft.
Vollmacht und Umsetzung
Mit Ihrer Vollmacht übernehmen wir die Arbeit vor Ort: Anträge beim Grundbuchamt, Schriftsätze auf Polnisch, Abstimmung mit Notar, Behörde und Gegenseite. Jeden Schritt erläutern wir Ihnen auf Deutsch.
Termine und Ergebnis
Zu Notarterminen und Gerichtsverhandlungen erscheinen wir für Sie, vor Ort in ganz Polen oder online aus Wrocław. Am Ende steht ein Ergebnis, das im Vertrag, im Grundbuch oder im Urteil festgeschrieben ist.
- Immobilien in Polen: Kauf, Verkauf, Grundbuch, Erbfall
- Vertretung vor polnischen Gerichten und Ämtern
- Termine in ganz Polen und online
„Eine super Kanzlei: schnell, verlässlich und sehr kundenorientiert. Vor allem Deutsch-sprechend.“
Dr. Dino André Schubert · OptiSo Unternehmensberatung, Schubert & Partner PartG
„Tolle Kommunikation und solides Wissen. Diese Kanzlei kann ich wirklich empfehlen.“
Bartosz Oplocki · Enitech sp. z o.o.
Stimmen von Mandanten, die wir in Polen begleitet haben.
Warum eine polnische Kanzlei für Immobilienrecht in Polen
Für Grundstücke, Häuser und Wohnungen, die in Polen liegen, gilt polnisches Recht. Der Kaufvertrag gehört vor einen polnischen Notar, das Eigentum steht in der polnischen księga wieczysta, und über Streitigkeiten entscheidet ein polnisches Gericht. Genau dafür sind wir da: RBP Legal ist eine polnische Kanzlei, unsere Anwältinnen sind als adwokat bzw. radca prawny bei den Kammern in Wrocław zugelassen und dürfen vor jedem polnischen Gericht auftreten. Dazu kommen die obligatorische Berufshaftpflichtversicherung, die gesetzliche Verschwiegenheitspflicht und die Aufsicht der Kammer.
Für Sie heißt das konkret: Nach Polen reisen müssen Sie in der Regel nicht. Mit einer Vollmacht übernehmen wir Fristen, Anträge und Termine, erscheinen bei dem Gericht oder Amt, das für Ihre Immobilie zuständig ist, ob in Stettin, Krakau oder Olsztyn, und berichten Ihnen danach auf Deutsch. Online-Verhandlungen gehören in Polen inzwischen zum Alltag der Gerichte, einen großen Teil der Termine nehmen wir deshalb per Videoverbindung direkt aus Wrocław wahr. Wie die polnische Gerichtsbarkeit aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Polnische Gerichte: Ein Leitfaden für deutsche Mandanten.
Nachstehend die Situationen, mit denen deutsche Eigentümer und Unternehmen bei Immobilien in Polen am häufigsten zu uns kommen, geordnet nach drei Leistungsbereichen.
Von der Prüfung der Rechtslage über den Vorvertrag bis zum notariellen Kaufvertrag in Polen.
Vor dem Kauf: Rechtslage der Immobilie in Polen prüfen
Bevor Geld fließt, sehen wir uns die Immobilie rechtlich genau an: Wer ist als Eigentümer eingetragen, welche Hypotheken, Wegerechte oder Vorkaufsrechte lasten auf dem Grundstück, wie ist die Fläche im Bebauungsplan (miejscowy plan zagospodarowania) ausgewiesen und gibt es offene Ansprüche früherer Eigentümer? Grundlage ist die Einsicht in die polnische księga wieczysta, dazu kommen Auszüge aus dem Kataster und Auskünfte der Gemeinde.
Das Ergebnis erhalten Sie als klare Einschätzung auf Deutsch: was gesichert ist, was sich vor dem Notartermin noch regeln lässt und welche Klauseln im Vertrag Ihre Position stärken. So gehen Sie in die Verhandlung mit dem Wissen, das sonst die Gegenseite allein hat. Worauf es beim Erwerb vom Sekundärmarkt ankommt, beschreibt der Beitrag Immobilienkauf in Polen: Wichtige Kaufvertragsklauseln.
Vorvertrag und notarieller Kaufvertrag nach polnischem Recht
Das Eigentum an einer Immobilie in Polen geht nur durch einen notariellen Vertrag über, daran hängt alles Weitere. Wir formulieren den Vorvertrag (umowa przedwstępna), regeln Anzahlung (zadatek), Fristen und Rücktrittsrechte so, dass Ihr Geld gesichert ist, und stimmen den Entwurf des notariellen Kaufvertrags mit dem Notar ab, bevor Sie unterschreiben.
Beim Termin selbst sind wir dabei und erläutern Ihnen den polnischen Text Satz für Satz. Wenn Sie möchten, treten wir mit Vollmacht auch allein für Sie auf, dann sparen Sie sich die Reise. Was rund um Verträge in Polen sonst noch wichtig ist, lesen Sie unter Vertragsrecht in Polen.
Erwerb durch Käufer aus dem Ausland
Für Bürger und Unternehmen aus der EU ist der Immobilienerwerb in Polen weitgehend frei. Zusätzliche Regeln gelten vor allem bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen, und für Käufer von außerhalb der EU kann eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums nötig sein. Wir prüfen Ihren Fall vorab und sagen Ihnen, welcher Weg offensteht und wie viel Zeit er braucht, damit der Notartermin nicht an einer Formalie hängt.
Kauft eine Gesellschaft, klären wir zugleich die Vertretung: Wer darf für Ihre GmbH oder Ihre polnische Sp. z o.o. unterschreiben und welche Beschlüsse gehören dazu? Mehr dazu unter Gesellschaftsrecht in Polen.
Ihre Immobilie in Polen verkaufen
Auch auf der Verkäuferseite begleiten wir Sie: Wir bringen Unterlagen und Grundbuch in einen Zustand, in dem Käufer und Bank zügig zusagen, lassen alte Hypotheken löschen und unrichtige Einträge berichtigen, entwerfen Vorvertrag und Kaufvertrag und verhandeln mit der Gegenseite. Ein sauberes Grundbuch ist beim Verkauf Ihr stärkstes Argument.
Zum Verkauf gehört der Blick auf die Fristen: Wir sagen Ihnen, welche Fristen in Polen laufen und worauf im Vertrag zu achten ist. Die steuerliche Berechnung selbst nimmt ein Steuerberater vor.
Einsicht in die księga wieczysta, Aktualisierung der Einträge und Klarheit über Belastungen.
Grundbucheinsicht in Polen (księga wieczysta)
Das polnische Grundbuch wird elektronisch geführt und ist für uns direkt einsehbar. Wir nehmen die Einsicht für Sie vor und lesen alle vier Abteilungen aus: Lage und Fläche des Grundstücks, eingetragene Eigentümer, Rechte Dritter wie Wege- und Nutzungsrechte sowie Hypotheken. Sie bekommen eine Zusammenfassung auf Deutsch, in der steht, was das für Ihr Vorhaben bedeutet.
Dazu gehört auch der Blick auf das, was im Grundbuch gerade nicht steht: laufende Mietverhältnisse, Verwaltungsentscheidungen, Erschließung, anhängige Verfahren. Wir sagen Ihnen, wo ein zweiter Blick lohnt, und holen die Auskünfte bei den polnischen Ämtern für Sie ein.
Einträge im polnischen Grundbuch aktualisieren und berichtigen
Passt der Eintrag nicht mehr zur Wirklichkeit, etwa nach einem Erbfall, einer Namensänderung, einer Umwandlung Ihrer Gesellschaft oder einer längst zurückgezahlten Hypothek, führen wir das Verfahren beim Grundbuchamt (wydział wieczystoksięgowy) für Sie: Antrag, Nachweise, Gebühren und, wenn nötig, die Beschwerde gegen die Entscheidung des Rechtspflegers.
Am Ende steht Ihre aktuelle Rechtslage dort, wo Käufer, Banken, Notare und Behörden hinschauen. Das lohnt sich früh: Ein aktuelles Grundbuch beschleunigt jeden Verkauf, jede Finanzierung und jede Erbteilung.
Hypotheken, Wegerechte und andere Belastungen
Hypothek, Dienstbarkeit, Nießbrauch, Vorkaufsrecht der Gemeinde, Anspruch aus einem alten Vertrag: Belastungen sind gut beherrschbar, sobald man weiß, was sie bedeuten. Wir ordnen jede Eintragung für Sie ein, verhandeln über Löschung oder Ablösung und schaffen damit Spielraum für Ihr Vorhaben.
Umgekehrt sichern wir Ihre Rechte, wenn Sie selbst etwas eintragen lassen möchten: eine Hypothek zur Absicherung Ihrer Forderung, ein Wegerecht für Ihr Grundstück oder eine Anmerkung über ein laufendes Verfahren, die weitere Verfügungen sichtbar macht.
Vermietung und Nutzung Ihrer Immobilie in Polen
Vermieten Sie in Polen, gestalten wir den Mietvertrag nach polnischem Recht: Laufzeit, Kaution, Indexierung, Betriebskosten, Übergabe und Kündigung. Wir vertreten Vermieter und Mieter, auch dann, wenn Miete offen bleibt oder ein Objekt zurückgegeben werden soll. Bei Gewerbeflächen kommen Ausbau, Übergabeprotokoll und Vertragsstrafen dazu.
Gehört die Wohnung oder das Grundstück zu einem Nachlass, finden Sie den passenden Überblick unter Erbrecht in Polen. Dort begleiten wir Sie von der Feststellung der Erbfolge über die Erbteilung bis zur Eintragung im Grundbuch.
Erbfall, Streit um Eigentum und Vollstreckung, vertreten in ganz Polen, vor Ort und online.
Immobilien in Polen im Erbfall
Sehr häufig geht es um geerbte Immobilien: eine Wohnung in Polen aus dem Nachlass der Eltern oder ein Grundstück, das seit Jahrzehnten auf einen längst verstorbenen Verwandten eingetragen ist. Wir führen für Sie das Verfahren zur Feststellung der Erbfolge (stwierdzenie nabycia spadku) vor dem polnischen Gericht oder, wo das möglich ist, den schnelleren notariellen Weg, klären die Erbteilung (dział spadku) und lassen Sie am Ende als Eigentümer im Grundbuch eintragen.
Sind mehrere Erben beteiligt, moderieren wir zwischen ihnen und suchen die Lösung, die alle mittragen: Auszahlung, Teilung oder Verkauf. Überall dort, wo eine Vertretung zulässig ist, treten wir für Sie auf, in ganz Polen. Sie müssen dann nicht selbst anreisen. Was der Erbfall steuerlich bedeutet, rechnet ein Steuerberater durch.
Eigentum, Grenzen und Nutzung klären
Wenn Miteigentum eine Entscheidung blockiert, ein Nachbar Flächen mitnutzt, Grenzen unklar sind oder jemand Ersitzung (zasiedzenie) für sich behauptet, bringen wir Bewegung in die Sache: Aufhebung der Gemeinschaft (zniesienie współwłasności), Herausgabe, Entschädigung für die Nutzung, Feststellung des Eigentums. Zuständig ist immer das Gericht am Ort des Grundstücks, und dorthin gehen wir für Sie.
Wir sagen Ihnen vorher, welche Unterlagen tragen und welcher Weg der wirtschaftlich vernünftigste ist. Oft steht am Ende eine Regelung, mit der beide Seiten weiterarbeiten können, und Ihr Grundstück ist wieder frei verfügbar.
Vollstreckung aus einer Immobilie in Polen
Hat Ihr Schuldner Grundvermögen in Polen, ist das oft die belastbarste Sicherheit. Wir stellen den Antrag beim Gerichtsvollzieher (komornik), lassen eine Zwangshypothek eintragen und betreiben die Vollstreckung aus der Immobilie (egzekucja z nieruchomości) bis zur Versteigerung. Für die Bewertung des Grundstücks arbeiten wir mit erfahrenen Sachverständigen zusammen (rzeczoznawca majątkowy), die die Immobilie im Verfahren professionell bewerten.
Auch ein deutsches Urteil oder ein europäischer Vollstreckungstitel lässt sich in Polen durchsetzen, ein neues Verfahren ist dafür meist nicht nötig. Wie wir Verfahren in Polen führen, lesen Sie unter Prozessvertretung in Polen; welche Schritte oft schon vorher Wirkung zeigen, beschreibt der Beitrag Inkasso in Polen.
Verhandlung, Mediation und Vergleich, auch im laufenden Verfahren
Bei Immobilien führt eine Einigung häufig schneller zum Ziel als ein Urteil, gerade unter Miterben oder Nachbarn. Wir führen die Gespräche mit der Gegenseite und ihrem Anwalt auf Polnisch, mit einem klaren Auftrag von Ihnen und einer Untergrenze, die vorher abgestimmt ist. Auch nach Klageerhebung bleibt dieser Weg offen: Wir verhandeln parallel weiter und legen dem Gericht die Einigung vor, sobald sie steht.
Ein gerichtlich bestätigter Vergleich wirkt wie ein Urteil und ist vollstreckbar, ein Teil der Gerichtskosten kommt zurück. Wie ein solches Verfahren abläuft, beschreibt der Beitrag Mediation in Polen: Effektive Alternative zu gerichtlichen Streitigkeiten. Wie wir Sie dabei begleiten, lesen Sie unter Mediation in Polen.
Termine in ganz Polen und Verhandlungen online
Wo Ihre Immobilie liegt, entscheidet über das zuständige Gericht: Das kann Gdańsk, Katowice oder Rzeszów sein. Wir vertreten Mandanten in Immobiliensachen in ganz Polen und reisen zu diesen Terminen an, mit Bericht auf Deutsch nach jeder Verhandlung.
Online-Verhandlungen sind an polnischen Gerichten inzwischen Standard. Einen großen Teil der Termine nehmen wir deshalb per Videoverbindung aus unserem Büro in Wrocław wahr. Für Sie bedeutet das weniger Reisekosten, kürzere Wege und Termine, die sich auch kurzfristig wahrnehmen lassen.
Es geht um eine Erbschaft, einen Streit oder eine Vollstreckung rund um eine Immobilie in Polen? Rufen Sie Rechtsanwältin Natalia Sikorska direkt an: +48 785 699 035 oder schreiben Sie an ns@rbplegal.com.
Dieser Überblick dient der ersten Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
4,9 von 5
Diese Bewertungen stammen aus dem unabhängigen deutschen Anwaltsportal anwalt.de und sind dort öffentlich einsehbar: anwalt.de/aleksandra-surowiecka
„Frau Rechtsanwältin Aleksandra Surowiecka hat unsere Kanzlei in einem grenzüberschreitenden Fall (Deutschland-Polen) sehr kompetent unterstützt.“
M. B. · 15.06.2026 · Handels- & Gesellschaftsrecht
„Sehr kompetente Beratung, sehr schnelle Auführung. Mehr als empfehlenswert. Jederzeit wieder, hoch zufrieden.“
I. B. · 01.07.2024 · Allgemeine Rechtsberatung
„Frau Surowiecka hat uns engagiert und kompetent sehr kurzfristig beraten und den vorgelegten Fall übernommen und sehr zeitnah zu einem guten Abschluss gebracht!“
A. S. · 09.06.2026 · Polnisches Arbeitsrecht
Weitere Referenzen unserer Mandanten:
„Tolle Kommunikation und solides Wissen. Diese Kanzlei kann ich wirklich empfehlen.“
Bartosz Oplocki · Enitech sp. z o.o.
„Ich bekam konkrete Antworten auf meine Fragen und war mit der Beratung sehr zufrieden.“
Andrzej Polok · Rampf Formen Polska sp. z o.o.
„Eine super Kanzlei: schnell, verlässlich und sehr kundenorientiert. Vor allem Deutsch-sprechend.“
Dr. Dino André Schubert · OptiSo Unternehmensberatung, Schubert & Partner PartG
Häufige Fragen zu Immobilien in Polen
Ist für unsere Immobilie in Polen ein polnisches oder ein deutsches Gericht zuständig?
Für Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Polen entscheiden die polnischen Gerichte, und zwar das Gericht am Ort der Immobilie. Diese Zuständigkeit ist ausschließlich, sie lässt sich also auch nicht durch eine Vereinbarung nach Deutschland verlagern. Ebenso läuft die Eintragung im Grundbuch ausschließlich über das polnische Grundbuchamt. Wir vertreten Sie genau dort: mit Ihnen sprechen wir Deutsch, vor Gericht treten wir auf Polnisch für Sie auf.
Müssen wir zum Notartermin oder zur Gerichtsverhandlung nach Polen reisen?
In der Regel nicht. Mit einer Vollmacht erscheinen wir für Sie, beim Notar wie vor Gericht. Viele Termine finden in Polen ohnehin online statt, die nehmen wir aus unserem Büro in Wrocław wahr. Ihre Anwesenheit ist nur dann sinnvoll, wenn Sie selbst gehört werden sollen, und auch das ist per Videoverbindung möglich.
Können wir als Deutsche oder als deutsches Unternehmen eine Immobilie in Polen kaufen?
Ja. Für Bürger und Unternehmen aus der EU ist der Erwerb in Polen weitgehend frei. Besonderheiten gelten vor allem bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen; Käufer von außerhalb der EU brauchen für viele Objekte eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums. Wir prüfen das vor dem Notartermin und sagen Ihnen, welcher Weg für Ihren Fall der schnellste ist.
Was steht in der polnischen księga wieczysta und wie schnell haben wir Einsicht?
Das polnische Grundbuch nennt Grundstück und Fläche, den eingetragenen Eigentümer, Rechte Dritter wie Wege- oder Nutzungsrechte und die Hypotheken. Es ist elektronisch geführt, wir nehmen die Einsicht daher meist am selben Tag vor und schicken Ihnen eine Zusammenfassung auf Deutsch samt Einschätzung, was das für Ihr Vorhaben bedeutet.
Wir haben eine Immobilie in Polen geerbt. Was ist jetzt zu tun?
Zuerst wird die Erbfolge nach polnischem Recht festgestellt, gerichtlich oder notariell. Danach folgen, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Erbteilung und schließlich die Eintragung im Grundbuch. Wir übernehmen das komplett und vertreten Sie dabei in ganz Polen. Bringen Sie einfach mit, was da ist: Sterbeurkunde, Testament, Grundbuchnummer oder Adresse der Immobilie.
Wer bewertet die Immobilie in einem Vollstreckungsverfahren?
Im Vollstreckungsverfahren wird die Immobilie durch einen Sachverständigen bewertet (rzeczoznawca majątkowy). Wir arbeiten mit erfahrenen Sachverständigen zusammen, die Grundstücke in Polen professionell bewerten, und sorgen dafür, dass die Bewertung im Verfahren zum richtigen Zeitpunkt vorliegt.
In welcher Sprache läuft das Verfahren?
Vor polnischen Gerichten und beim Notar wird Polnisch gesprochen, fremdsprachige Unterlagen brauchen eine beglaubigte Übersetzung. Beides übernehmen wir: Anträge und Schriftsätze auf Polnisch, Erläuterung und gesamte Korrespondenz mit Ihnen auf Deutsch. Einen Übersetzer brauchen Sie für die Zusammenarbeit mit uns nicht.
Was kostet die Beratung im Immobilienrecht in Polen?
Honorar und Nebenkosten kennen Sie, bevor wir beginnen. Abgerechnet wird nach Stundensatz oder, bei klar umrissenen Aufgaben wie einer Grundbuchprüfung oder einem Kaufvertrag, zu einem Pauschalhonorar. Notar-, Amts- und Gerichtskosten nennen wir vorab. Die erste Einschätzung Ihres Falls ist für Sie kostenfrei.
Geht es um eine Immobilie in Polen? Sprechen Sie mit einer polnischen Anwältin, die Deutsch spricht.
Schildern Sie uns kurz Ihr Anliegen. Die erste Einschätzung erhalten Sie kostenfrei und unverbindlich.